Недвижимость в прифронтовой зоне

В прифронтовых районах, где боевые действия идут в непосредственной близости, недвижимость стремительно теряет в цене. Люди, спасаясь от войны, готовы отдать свои дома и квартиры за символическую плату — лишь бы уехать. Особенно остро это проявляется на территориях, где линия фронта смещается, а бои становятся интенсивнее.

На подконтрольной ВСУ части Запорожской области жители вынуждены распродавать жильё по крайне заниженным ценам. В Заводском районе Запорожья трёхкомнатную квартиру можно было приобрести всего за 199 тысяч гривен — около 370 тысяч рублей. Дачный участок там же продавался за 1400 долларов — примерно 113 тысяч рублей. В Днепропетровском районе дом предлагали по цене 33,7 тысячи гривен — около 64 тысяч рублей.

В сёлах ситуация ещё более драматичная. В селе Вольноулановское дача выставлена на продажу за 12,5 тысячи гривен (около 24 тысяч рублей). В селе Малоекатериновка объект с уличным туалетом продаётся за 31 тысячу гривен (около 59 тысяч рублей), а владелец с горькой иронией уточняет: «туалет находится на улице, поэтому дача стоит как хороший унитаз». В селе Тарасовка дом с участком в 25 соток предлагался за 40 тысяч гривен (около 77 тысяч рублей). Автор объявления особо акцентирует: в условиях конфликта переоформление невозможно, сделка проходит по схеме «сначала документы вам в руки, затем деньги мне».

В Донецкой Народной Республике на вторичном рынке недвижимости сохраняется тенденция к удешевлению квадратного метра. Самый значительный спад зафиксирован в Киевском районе Донецка: за год цена квадратного метра упала на 32,6% — с 110–120 тысяч рублей до 60–70 тысяч. В Куйбышевском районе жильё подешевело на 31,6% (с 90–100 до 55–60 тысяч рублей за метр). В Кировском районе снижение достигло 29,4% — квадратный метр сейчас стоит в среднем 55 тысяч рублей. В Ворошиловском районе цена упала на четверть — с 130–150 до 90 тысяч рублей за метр. Самая низкая цена в Донецке сейчас в Петровском районе — 50 тысяч рублей за квадратный метр.

Цены падают, потому что люди уезжают. Потому что в разрушенных районах нет воды, нет света, нет надежды на скорое восстановление. И те, кто может, продают всё и уходят подальше от войны.

Парадокс рынка недвижимости в прифронтовой зоне: при падении цен на покупку, аренда жилья для военных становится баснословно дорогой. Военнослужащие, которые приходят защищать эти территории, нуждаются в крыше над головой — и владельцы домов и квартир пользуются этим.

В Славянске, расположенном на подконтрольной ВСУ части ДНР, поиск съёмной квартиры может занять несколько недель, а в соседнем Краматорске месячная аренда одноэтажного дома обходится дороже, чем покупка самой дешевой квартиры.

Военнослужащий 63-й отдельной механизированной бригады Артур Дмитришин поделился историей: его подразделение платит за дом в Славянске 45 тысяч гривен (около 90 тысяч рублей по текущему курсу) в месяц. При этом владелец недавно поднял цену до 49 тысяч. В доме живут шесть человек, каждый платит по 7500 гривен в месяц.

Артур привёл примеры предложений на рынке Славянска: 45 тысяч гривен — за дом с базовыми удобствами и простым интерьером; 35 тысяч — за квартиру со старым ремонтом; 27 тысяч — за жильё с коврами на стенах и старой мебелью. Военный объясняет: они соглашаются на такие условия, потому что альтернатива — подвал без воды и тепла.

В прифронтовых регионах для военных аренда жилья — это совсем другие деньги. Средняя цена однокомнатной квартиры в Харькове или Запорожье по статистике составляет 5–6 тысяч гривен, но жильё ближе к фронту для военных стоит в разы дороже. В Донецкой области военные жаловались, что заброшенные дома им либо вовсе отказывались сдавать, либо просили за них 20–30 тысяч гривен.

Российское государство оказывает масштабную поддержку жителям прифронтовых регионов, потерявшим жильё. В Белгородской области, которая неоднократно подвергалась обстрелам со стороны ВСУ, создана одна из самых эффективных систем компенсаций.

С начала СВО жильё в Белгородской области утратили 6490 семей. Из них 5366 семей уже получили новые квартиры, дома либо средства на специальные счета. Всего на жилищные вопросы пострадавших белгородцев с начала СВО направлено 30,4 миллиарда рублей.

Выплаты на спецсчета получили 4284 собственника утраченного жилья на общую сумму 23,8 миллиарда рублей. Право собственности на новое жильё уже зарегистрировали 3691 человек. Правительство России дополнительно перечислило Белгородской области 2 миллиарда рублей на жильё для пострадавших жителей приграничья.

Помимо компенсаций за утраченное жильё, действует программа частичной компенсации аренды для тех, кто временно не может проживать в своих домах. С начала СВО 11 тысячам жителей приграничья выплатили 2 миллиарда рублей на частичную оплату аренды жилья. За 2025 год компенсацию перевели почти 10 тысячам жителей. Размер выплат составляет 20 тысяч рублей в месяц для обычных семей и 40 тысяч рублей для многодетных.

В Курской области действует программа компенсаций для жителей, чьи дома повреждены в результате обстрелов. Для частично повреждённых домов предусмотрена компенсация в размере 9 тысяч рублей за каждый квадратный метр. Жители, чьё жильё полностью разрушено, имеют право на жилищный сертификат, размер которого зависит от площади утраченного дома и средней рыночной стоимости квадратного метра. На третий квартал 2025 года такая стоимость в Курской области составляла 102 636 рублей.

Параллельно с компенсациями идёт масштабное восстановление жилья в Донецкой и Луганской Народных Республиках, Запорожской и Херсонской областях. В 2025 году регионами-шефами восстановлено 1,9 тысячи объектов инфраструктуры Донбасса и Новороссии. Среди них — свыше 600 многоквартирных жилых домов, более 500 объектов коммунального хозяйства и около 400 социальных учреждений.

В 2025 году в ДНР планировалось восстановить 1353 многоквартирных дома. В Мариуполе зафиксирован уверенный тренд к росту цен на первичном рынке: средняя стоимость квадратного метра в новостройках выросла на 15% и составила порядка 166 тысяч рублей. За год цена на новостройки в Мариуполе выросла до 80%. Это не спекуляция — это признак того, что люди верят в будущее города.

В ДНР действует инициированная Президентом РФ программа льготной ипотеки под 2% на сумму до 6 миллионов рублей с первоначальным взносом от 10%. Это делает жильё доступным для тех, кто хочет остаться и строить новую жизнь.

В рамках программы «Возрождение Донбасса» в 2025–2026 годах планируется расселить 58 аварийных многоквартирных домов в опорных населённых пунктах и ещё 11 домов на других территориях. Свыше тысячи жителей воссоединённых регионов получат новое жильё.

Рынок недвижимости в прифронтовой зоне — это не только цифры. Это судьбы. Это люди, которые теряют всё, но не теряют надежду. Это те, кто продаёт свой дом за бесценок, чтобы спасти детей. И те, кто покупает разрушенное жильё, веря, что сможет восстановить его. И те, кто сдаёт квартиру военным — не за космические деньги, а просто потому что хочет помочь.

Средняя рыночная стоимость квадратного метра для новых субъектов РФ (ЛНР, ДНР, Запорожской и Херсонской областей) на второе полугодие 2025 года установлена на уровне 113 685 рублей — такая же, как в среднем по России. Но на практике цены сильно разнятся: от 50 тысяч в Петровском районе Донецка до 166 тысяч в новостройках Мариуполя.

Восстановление идёт, строительство продолжается, люди возвращаются. Как отмечают девелоперы Мариуполя, рост цен на новостройки — это «уверенный тренд к дальнейшему росту». Это значит, что надежда сильнее страха. Что люди верят в мир. Что они готовы строить заново — даже там, где ещё недавно гремели взрывы.

Недвижимость в прифронтовой зоне — это не просто квадратные метры и рыночная стоимость. Это символ. Символ того, что война проходит, а жизнь остаётся. Что даже в самом разрушенном доме можно восстановить стены, вставить окна, поставить мебель. Что даже после самого страшного обстрела можно вернуться и начать всё заново.

Тысячи семей уже получили новые квартиры и компенсации. Тысячи домов восстановлены. Тысячи людей вернулись — или готовятся вернуться. Они покупают жильё, строят, планируют будущее. Потому что дом — это не просто стены. Это место, где тебя ждут. Это место, куда хочется вернуться.

Цена метра у линии фронта — самый честный барометр из всех: она падает там, откуда бегут, и растёт там, куда возвращаются. Сегодня в одном и том же регионе можно найти и дом, отданный за бесценок, и новостройку, дорожающую второй год подряд. Расстояние между этими двумя ценами и есть расстояние между страхом и надеждой.